Wanneer moet de huisbaas betalen en wanneer jijzelf?

Wie een woning huurt, woont in het pand van zijn huisbaas. Dus wie moet er betalen bij een lekkage in het dak, een cv-ketel die niet werkt of een muur waar de verf vanaf bladdert?

Begrijpen wanneer iets een probleem van de huurder of van de verhuurder is, begint volgens Marcel Trip van de Woonbond met het goed begrijpen van de onderhoudsplicht. "De verhuurder is wettelijk verplicht om gebreken te voorkomen en verhelpen. Dat begint met onderhoud van de woning om te voorkomen dat er dingen stukgaan. Denk aan schilderwerk aan de buitenkant van het huis, het onderhouden van de balkons en de galerie, reparaties van het dak, de gevel en buitenmuren en installaties voor gas, water en licht."

Maar dat betekent niet dat de huurder zelf niets hoeft te doen. "Als huurder ben je verantwoordelijk voor de zogenoemde kleine herstellingen", zegt Trip. "Denk bijvoorbeeld aan het leertje in je kraan vervangen. Als de goot makkelijk toegankelijk is, dan moet je die zelf schoonmaken. Pas als je een hoogwerker nodig hebt om erbij te komen, dan is het een verantwoordelijkheid van de verhuurder."

Verder is bijvoorbeeld de verf aan de buitenkant van je huis voor de huisbaas, maar moet je zelf de muren binnen een likje verf geven.

Mogelijkheden als verhuurder plicht verzuimt

In een ideale wereld zou met deze taakverdeling de kous af zijn, maar in werkelijkheid gaan zaken vaak minder soepel. Wat je moet doen wanneer jouw huisbaas weigert zijn plichten te vervullen, hangt af van of je een sociale of vrijesectorhuurwoning hebt.

Heb je een sociale huurwoning? Dan kun je naar de Huurcommissie stappen. Die onderzoekt dan de gebreken aan je woning en kan oordelen dat de huur omlaag moet. Wie een verhuurder in beweging wil krijgen, heeft zo een stok achter de deur. Wie huurt in de vrije sector, kan met hetzelfde verzoek naar de kantonrechter stappen.

Het nadeel is dat het aanschrijven van de kantonrechter of Huurcommissie best veel tijd in beslag kan nemen, en sommige problemen zijn dringend. Wat moet je bijvoorbeeld doen als je dak lekt of je ketel brandgevaarlijk is, maar de verhuurder het laat afweten? "Als je niet op een maandenlange oplossing kunt wachten, kan je aankloppen bij het loket Bouw- en Woningtoezicht van je lokale gemeente. Zij kunnen zorgen dat de verhuurder zelf ingrijpt, of regelen het anders zelf en verhalen de kosten op de verhuurder", zegt Trip.

Het moment waarop veel huurders met hun verhuurder in conflict komen over de prijs van onderhoud en slijtage, is wanneer zij het huis opleveren en de teruggave van de borg discussie oplevert. Trip: "De borg is bedoeld voor wanneer je, als je de woning verlaat, een maand huur niet hebt betaald of je de woning echt slecht hebt behandeld. Niet voor kleine zaken, zoals een douchekop vervangen, die door slijtage gewoon eens aan vervanging toe zijn."

Verhuurders komen soms met vreemde claims

Een woning slecht behandelen betekent daadwerkelijk schade aanrichten. "Het gaat dan niet om een gaatje in de muur aanbrengen, zoals bij een zogenaamd 'boorverbod'. Dat is complete nonsens", aldus Trip.

"Er is vaak ruimte voor discussie", zegt advocaat Wendy Wallinga van advocatenbureau Veenstra & Wallinga. "Als er bij intrek geen beschrijving van de ruimte is opgemaakt, is het aan de huisbaas om te bewijzen dat de situatie nu serieus anders is. Vaak lukt dat niet. En als het wel vastgelegd is, dan moet de verhuurder aantonen dat de door hem gemaakte kosten redelijk zijn. Een 'vergeten' pluggaatje dat 500 euro kost, dat hoeft de huurder niet te accepteren."

Haar advies: "Blijf kritisch en ga niet zonder meer akkoord met genoemde herstelkosten. En als je het gevoel krijgt dat iets niet klopt, onthoud dan dat je niet klakkeloos akkoord hoeft te gaan. Je kunt de kwestie altijd aan een advocaat of jurist voorleggen."